电动车大潮来势汹汹，很多传统的燃油4S店废弃空置。以前占地几万平方米、有大片停车场的老式汽车展厅，如今成了经销商手里不断贬值又没有收入来源的亏损资产。
但最近，这些4S店又迎来了新生意：服装供应链商家主动购买闲置中的4S店，并且以零租金、按店销售分成的方式进行联合经营。安徽安庆的一个三千平米的合资4S店里率先实行了这样的模式，物业公司抽取百分之十的流水收成作为收益，并不需服装商支付每月固定的租金费用。
一边是空置许久的4S店物业，需要支付物业费和折旧损耗；另一边是被高额店铺租金所困、库存流转困难的仓储式服装商，两者通过分账联盟来分享风险。看似双赢的合作背后，其实也存在着场地改建、利润分配以及业态匹配等问题。
4S店大范围空置，服装商零租金联营
1、油车4S店闭店潮持续，大量展厅长时间空置
根据全国工商联汽车经销商商会的数据，2025年全国关闭大约4961家4S点，其中六成都是燃油车品牌，县城和城市周边的汽车园区闲置率突破了35%。
（图源：今日头条）
传统的 4S 店单店面积一般在2000-4000平方米之间，拥有巨大的展厅、露天停车场以及宽大的外部立面，装修标准很高，改造周期很长，普通的餐饮或零售品牌很难接手这样大面积的空间，很多店铺空置时间长达半年到一年以上。
以安庆此次合作店为例，原品牌燃油4S店经营了一年之后就亏损了将近四百万元，不得不撤出市场。而在空置了半年的时间里，物业每个月都要支付物业费、设备折旧费和保安费等各种固定费用，一个月下来净亏损超万元，传统招租无人愿意接手大面积场地。
2、服装商大批量抄底，推出零租金分成模式
2026年下半年，服装供应链商家们一起把目光投向了4S店，不再追求商场或者临街店铺，而是主打仓库式低价衣服销售点，合作双方都采取无房租流水分成的形式：即没有固定的月租金，只根据每个月的实际销售金额来分成，在淡季没有收入的情况下也不用支付费用。
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服装商家改造逻辑很明确：4S店宽敞的展厅不需要大范围改造，地面平坦、层高够高，可以铺设开放式的服装展柜，停车场可以容纳自驾游的人流，天然适合仓储式平价服饰消费场景，改造成本只有原来的四分之一左右。
车市、服装、地产三重压力，催生联营新模式
1、燃油车销售渠道崩溃，空置房产急需盘活止损
新能源车的渗透率突破62%，燃油车销量同比大幅下降，传统的4S店盈利模式也瓦解：新车卖一辆亏一辆，新能源汽车保养次数大幅度减少，售后服务利润断崖式下跌，很多经销商无法继续维持门店经营而退出市场。
空置的4S店为重资产物业，不能迅速拆卸和转让出去，但继续空置又会产生越来越多的损失。对于物业持有人来说，哪怕营收微薄，也可以涵盖基本运营费用，避免场地彻底限制亏损，是目前来看最好的盘活方式。
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2、服装行业的房租压力大，零租金模式降低了创业门槛
线下服装业一直受制于高昂的租金，传统的临街店铺和商场里的租金占据了收入的18%到25%，再加上换季时产生的库存积压、备货所形成的资金占用，中小服装企业很难生存下去。
零租金分成模式把固定的费用变成了变动的成本，在淡季的时候没有收入就没有开销，到了旺季的时候销售量增大了才会开始分账，大大降低了新开门店的资金流负担。
3、场地天然适合做仓储服装业，改造费用很低
4S店的核心优势正好符合仓储服装卖场的需求：大面积无隔断的空间可以做开放式的展示，大停车场解决了自驾顾客停车难的问题，外侧墙面就相当于一个自然形成的广告牌；原来的水电气等设施可以直接利用，并不需要做大量的装修工作，在15天内就可以做好准备开业。
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和商场专柜、街头小店的空间受限相比，4S店可以实现一站式的服装购买、仓库备货、网上直播销售等功能，并且线上线下相结合，既满足了服装商囤货的需求又保证了库存流转的速度快，这也是服装商集中抄底的主要原因。
双方共赢的表象下，实则隐患凸显
1、物业方收益不稳，长期依靠服装客流量生存
纯营业额分成模式没有最低租金保障，物业收益全部依赖于服装店的经营情况，在门店换季滞销或者客流量减少的时候，物业当月可能没有任何场地收入，现金流非常不稳定。
同时双方的合作期一般只有两到三年，在服装商改变地点或者关闭店铺的时候，几千平米的场地就会再次变为空置状态，物业公司还要重新招商和空置损失，资产盘活稳定性差。
2、服装商家存在隐形成本
对于服装商家来讲，表面上是免租，实际上有各种各样的隐形开支：4S 店水电是按照汽车展厅的标准来运行的，所以耗电量比一般服装店要大得多，每个月的电费开支要比普通的店铺高了近三成；物业统一收款、销售数据分析会有服务费产生，并且分账比例加起来还要包括审计和宣传费等费用，在所有因素相加之后，整个场地的成本会达到营业额的 18%，几乎和传统的商铺租金持平。
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同时，物业公司可以随时对门店销售流水进行审核，在退换货、员工内部购买以及直播线上订单计算方面容易出现争议。
3、地点性质限制较多
4S店的土地规划大多为汽车商业用地，改造为服装销售场可能会不合规，部分消防标准、业态审批受到限制，在以后可能会被要求整改或者关闭。
其次，3000㎡卖场至少配备8到12名导购员，淡季销售业绩很可能还无法支撑起人工费、水电费和提成等各项开销，很容易出现“卖不出去衣服却还要亏损”的局面。
同时，4S店的位置距离主要居住区较远，只靠自驾客流量支撑，在下雨天和工作日的时候客流会大减，没有稳定的社区复购客户群体，长期发展的上限明显。
线下场地合作逻辑重新构建，跨界联合经营迎来分层洗牌
1、从“收取固定的租金”到“分享经营收益”
传统的商业地产通过固定的租金来保证稳定的收入，但是大量的空置4S店是过剩的大面积物业，失去了谈判的主动权，经营模式也由原来的“房东收租”变成了现在的“业态合伙人”。以后城郊大量的空置商业场地会逐渐采用保底加分成或者纯流水联营的方式，场地拥有者承担起商户经营的风险，并以此换得长期使用的权利。
新能源轻资产展厅和商超mini店不断分走传统4S店的需求，汽车物业空置成为常态化的现象，纯租招商模式将会逐渐退出到城市郊区的大片土地上来的市场中去。
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2、仓储平价业态拥有了大量的空置场地
服装行业的渠道将形成两种模式：高端和潮流的品牌进入主要商业区的商场中去，通过高租金换得稳定的客流量；而价格低廉、库存多的品牌则占据空荡的厂房或者废弃的4S店来降低成本。
两种渠道的客户群体彼此独立，没有直接的竞争关系，4S 店转做服装销售店会成为仓储服饰标准化开店的方式之一，但是只适合于低档的、大量消费的商品，并不适合中高档次的衣服在城市郊区的市场环境里生存下去。
3、模式可持续边界的界限清晰
从长远的角度看，这个跨界模式是存在淘汰机制的：第一是缺乏供应链只做散货零售的小型服装店，在淡季不能抵消各种隐形费用之后就会退出市场；第二是位置偏远、客流量少的老旧4S店，即使用到分润的方式，也不能保证服装销售带来的收入，所以只能转行去做仓库或者直播间这种更低频次业态。
能长久稳定的经营组合要具备三个条件：成熟的服装供应链、城市主要道路的人流基础、物业合理分成比，三者缺一不可，盲目的跨界扩张最终只会导致亏损出局。
结语
4S店以零租金的形式把场地租给厂家，厂家按照销售额来分钱，是电动车产业转型升级和线下服装业受到挤压的大背景下，一种阶段性的跨行业解决方案。
但是双赢的合作方式背后也存在风险，它并不是一种万能方案。对汽车物业来说，不能只靠服装业态来延续生命，要继续布局新能源展厅和综合性商业综合体；而对于服装行业的人来说，零租金并不代表着零成本，必须要计算出能耗、人力、分店等各项开支。
这也启示商家：存量过大时，固定的租金场地的合作方式已经不能成立了，风险共担的联合经营主要将成为形式，但任何一个商业模式长期存在的核心，都不是单纯的低成本场地，而是稳定的客流量和健康的利润率。
