2026年上半年，商铺租金市场给很多开店人带来了惊喜。根据中指研究院的数据，全国重点城市超过80%的商圈租金在下降，而在购物中心中，租金下降的商圈占到了85.3%。商铺空置率上升，开发商由原来的“一铺难求”变成了现在的“一客难求”。
以前是开店的人主动去找房东要好的位置，现在变成了开发商主动降低租金留住人。租金降低之后，“买方市场”真的来了吗？
从一铺难求到一客难求，商铺租赁的天平开始倒向了商户这边
2026年上半年，商场租金市场的状况已经发生了很大的变化。根据中指研究院的数据，在全国的重点城市里，购物中心租金下降的商圈占到了八成以上，达到了85.3%。一线城市的这个比例为88.6%，二线城市的这个比例也超过了80%。
另外还要注意的是，在租金下降的同时，空置率也在上升。一些二线城市的商业中心店铺空置率已经超过了30%，有的商场铺位已经空关一年多了。同一栋楼里，有的商铺以不到原价四成的价格租出去了，有的至今无人问津。开发商从过去的一铺难求变为一客难求，降低租金、稳定租户成为了一种普遍的选择。议价权正从开发商手中转移到了商户那里，商铺租赁市场正进行着一次深刻的结构性变革。
（图源：小红书）
租金为什么降了
1、商场人流量增加了，但是消费者的购买力却没有提升
2026年上半年，全国范围内购物中心的人气出现了回暖的趋势，有八成以上的购物中心人流量同比都有所增长。但是人到了，钱却没有花出去。很多消费者转了一圈，喝一杯奶茶，拍一张照片之后就离开了，真正拿着购物袋走出去的人并没有增加。虽然人流量增加了，但是销售额并没有跟着提高，商家亏损严重，租金自然也就无法维持下去了。
2、商场越来越多，客流分散了
2026年全国有400多家集中式商业项目计划开业，比上一年实际开业量增加了将近两成。商场开得越来越多了，但是消费者还是那些人，客流就被分散到越来越多的商场中去了。这个行业已经不再存在开一家商场就可以盈利的情况了，存量竞争成为了主要的旋律。商场之间的竞争日趋激烈，招商难度增大，租金压力也随之增大。
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3、开发商的逻辑变了：留住现有商户比重新招商更划算
空置的时间越长，造成的损失也就越大。商场里的一家店铺如果闲置几个月的话，并不是只有一份租金没有收到那么简单，整个楼层的品牌形象以及客流量都会受到影响。重新招租所需要花费的成本也非常高，包括装修补贴、免租期和中介费等等。
相比之下降低租金留住原有的商家所付出的努力就小很多了。因此，越来越多的开发商选择主动降租、稳租户，而不是让铺位空着等待下一个愿意出高价的人。稳租优先策略成了开发商应对市场变化的普遍做法。
4、商户自身也在收缩，租赁需求在减少
根据《2026年中国中式餐饮白皮书》中的数据，2025年商场的闭店率已经超过了30%，高额的租金、稀少的人流量以及外卖平台抽取佣金等一系列问题一起出现，使得商场内的商家越来越亏损，所以它们也就无法继续经营下去了。商户没有地方可去，店铺就会闲置下来，而这些闲置的店铺又会降低商场的整体租金水平，形成一种恶性循环。
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面对新局势商户可以怎么做
1、算清商场的真实客流和转化，不要被租金便宜冲昏头
商场的人流量并不代表你的顾客数量。很多商场看起来人很多，实际上都是别人店里的人——来吃饭的、看电影的、遛娃的，这些人不一定会走进你的店里。
中庭人多并不代表你家门前的人也很多，在签约之前一定要搞清楚这个商场平日里一天有多少人来，周末又有多少人来，同一层楼里的其他店铺经营状况怎么样。如果整个商场的人都在减少的话，即使租金再低也是个陷阱。
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2、抓住开发商“稳租户”的心态，谈出更好的条件
空铺过多的时候，开发商就会降低租金。可以谈的不仅仅是租金，还可以谈装修免租期，争取更长的免租期来分摊前期投入，把开店成本和风险降到最低。还可以谈租金调整方案，用阶梯式租金缓冲开业初期的压力，前几个月少交一点，后几个月慢慢涨上去。
也可以谈营收分成模式，把租金和实际营业收入挂钩，生意好的时候多交，生意差的时候少交。谈判不是为了压价，而是为了使合同更符合自己的经营节奏。与其被动地等待开发商降价，不如主动去与开发商谈判一个对自己更有利的租赁方案。
3、把省下来的租金花在体验上
租金降了，省下来的钱有一部分可以花在提升顾客的体验上，目前体验式消费已经成为了新的增长点，但是投入多少要看自己能够承受多少。先把省下来的租金扣除日常成本，看看能拿出多少用来升级体验，再决定投不投、投多少。
4、选楼层，看业态
同一商场的不同楼层，租金逻辑以及客流动线都是不一样的。过去大家认为一楼最贵，越往上越便宜，但事实上有些商场的B1层按每平方米算，租金反而比一楼高。
但是现在B1高租金模型的地基已经松动了。过去的几年里，高租金模型实际上是以商场的枢纽红利为基础的，即地铁带来的路过客流，而不是专门来消费的人。当枢纽红利消失以后，B1的租金模型也就失去支撑了。
所以选楼层之前，先想清楚你的业态：如果选择快餐、小吃、茶饮，B1可能是正确的，但是要核算出坪效是否可以覆盖租金。快餐和小吃依靠的是高客流的转化，B1层优势在于客流稳定、消费门槛低，适合高频低价的小餐业态。但是B1的租金单价一般比较高，你的坪效必须足够高才能覆盖成本。
如果你是正餐、火锅、聚会型餐饮，那就往上走。正餐的消费逻辑和快餐完全不同。消费者是专门来此地的，不是经过这里顺便吃个饭。他们愿意为了某道菜、某个环境、某种氛围多走几步。高楼层虽然客流量小，但是租金低，视野好、空间大。商场对于大餐的稳定性更有信心，他们会用较长的租约、较低的租金来锁定一个稳定的租户。
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人气足够大的品牌可以主动要求上楼，以低租金换取高空间。商场招商的逻辑是一楼给最有引流能力的品牌，低层给能承受较低租金的商家。如果你的品牌本身就具有很强的吸引力，可以成为消费者特意上门的理由，那么你就可以主动要求上楼，不需要为商场的流量付溢价了。
在选择楼层之前，要弄清楚商场的人流量是靠什么支撑起来的。地铁上盖的商场，B1层客流有保障，但是B1层租金会比较贵；社区型商场，二三楼租金比较便宜，适合做街坊生意；依靠旅游或者节假日的人气来吸引顾客的商场，在平时人很少，去之前先考虑下工作日怎么搞。
结语
85.3%的商场租金在跌，空置率走高，开发商的议价权正在松动。对商户而言，租金降低是好事，但是“买方市场”并不等于可以随意捡便宜。选择商场比选择铺位更关键，选择楼层比看租金更实际，算清客流比压价更重要。租金下行期，真正的机会不是跟随大众的人能抓住的，而是计算清楚账的人能获得的。
