在如今这个时代，有许多想要创业的人，他们往往会把历史悠久的商业街区以及那些发展成熟的社区底层商铺，看作是进行实体创业时的首选地。
事实上，在现实情况下，越来越多的开店者进入这些地方之后，却遇到了不少困难：部分街区的店铺位置长时间处于空闲状态，店铺的租金也出现了较大幅度的下调，一批又一批的店主进入这个市场之后不久又选择了离开。
街区热闹表象之下的经营陷阱
1、看得见人流，看不见持续消费力
对于历史悠久的商业街区来说，普遍都存在着这样一个问题，这里的人流量和实际的消费能力是相互脱节的，拿济南的山师东路来举例，这个街区虽然仍然有行人在其中穿梭往来，但却出现了店铺位置空置7个月甚至长达一年的情况，它的核心原因就在于原本作为核心消费群体的学生已经搬迁到了其他地方，而来访这个街区的人群变成了那些比较注重性价比的周边居民，导致消费需求发生了彻底的改变。
创业的人很容易被这种表面上的人流量所误导，社区底层商铺也呈现出了同样的现象，那些不属于人们生活刚需的店铺空置情况十分严重，而满足刚需的店铺则能够稳定地经营下去，所以开店在选择地址的时候，需要精准地辨别目标消费客群，而不是单纯地只看人流量的多少。
（图源：网络）
2、租金下调、租期放宽，不等于开店风险降低
山师东路的部分店铺租金下调了30%，商圈的租赁期限也从原来的一年一签放宽到了半年甚至三个月的短期租期，表面上看似乎是降低了开店的门槛，其实事实上，这是街区客流以及消费转化能力下降的一种信号。
温州五马街核心地段的113号商铺再次被挂到网上进行拍卖，五年的租期，每年的起拍租金为87.236万元，和它在巅峰时期的价格相比，大幅地缩水了，这足以证明低价格的租金并不能弥补客流质量方面存在的短板，同时，短期的租期里面也隐藏着隐患，当门店积累了一定的客源、打造出了良好的口碑之后，很容易面临租金上涨或者无法继续续租的问题，前期所投入的资金就有可能面临打了水漂的风险。
（图源：网络）
3、市场两极分化
实体开店市场呈现出的两极分化态势是非常明显的，这并不是说实体生意整体上变得难做了，只是店铺的选址以及业态与市场的适配程度，决定了最终的经营结果，历史悠久的商业街区里，那些非刚需的商户在不断地退出市场，而那些能够适配客群需求的门店则经营得十分稳定，像社区里的生鲜店、提供简餐的店铺等刚需业态，都在稳步地实现盈利。
济南的CBD区域里，那些适配商务和旅行白领的高端餐饮、休闲类型的业态，也充满了活力，创业的人需要理性地去区分市场上的个案，不能盲目地跟随潮流去复制他人的成功经验，要避免在选址方面出现认知上的错误。
老牌商街经营压力从何而来
1、客群迭代
大多数历史悠久的商业街区在过去之所以能够火爆起来，都是依靠着专属的客群，济南的山师东路在早年的时候，就是依靠着周边高校的学生，才撑起了潮流服饰、小商品这样的业态，随着高校进行整体搬迁，核心的年轻客群大量地流失了，剩下的消费群体主要是以周边的居民为主，他们的消费偏好也从追求潮流、喜欢猎奇转向了注重实用和性价比。
（图源：网络）
这种变化并不会体现在招商宣传和租金报价当中，如果创业的人还是照搬过去老旧的经营模式和选品思路，就很容易出现虽然地段优质但生意却十分惨淡的经营困境，这让人感觉很无奈。
2、消费逻辑变化
当下居民的消费变得越来越理性，对于刚需方面的消费保持着稳定且坚挺的态势，而像服饰、饰品、礼品等非刚需的冲动消费则大幅度地收缩了，这些行业都明显地感受到了压力，在同一个街区里面，不同业态的经营状况有着很大的差距。
山师东路的服装门店还可以勉强维持经营，而大多数的小商品门店仅仅能够覆盖房租的支出，没有利润可赚，最终只能被迫关闭店铺，如今的消费者不再轻易地为所谓的情怀或者商品的溢价去买单，创业的人需要结合自身业态的属性，提前预判消费趋势变化可能会给经营带来的影响。
3、隐性成本容易被忽略
大多数创业的人在开店的时候，仅仅核算了房租这一项成本，却忽略了各种各样的隐性支出，这就导致对盈利的预判出现了严重的失误，商业综合体采用的是“基础租金+营业额分成”的模式，而且每年的租金会递增5%-10%，经过几年之后，租金的涨幅就可能达到三成至四成。
同时，还存在着调整店铺位置以及重新装修的风险，数十万的装修投入会大大地压缩店铺的利润空间，此外，装修的摊销费用、人工费用、水电费用、货品的损耗费用等，都属于固定成本，如果仅仅依靠节假日高峰期的客流来测算收益，就很容易忽略淡季时可能出现的亏损情况，最终使店铺陷入经营危机。
流量诱惑与生存压力之间的抉择
1、误把过往繁荣当成当下机会
历史悠久的商业街区凭借着过去火爆的商业口碑，形成了固有的光环，成为了很多新手创业的人在选择店址时的首选目标，但实际上，街区过去的繁荣是依托于旧的客群和旧的消费环境，如今客群发生了迭代，消费需求也进行了革新，商业方面的发展势能早就已经不像当年那样了，创业的人很容易陷入认知上的陷阱，被街区的名气所吸引，然后以较高的价格进入市场，却忽视了当下客流质量和消费转化能力不足的问题，最终出现投入和收益严重不匹配的经营困境。
（图源：网络）
2、进场之后进退两难
进入历史悠久的商业街区的店主，普遍都陷入了一种进退两难的困境，如果选择持续经营，由于客群不匹配、客流不断下滑，门店的营收会遇到很低的天花板，扣除掉各项成本之后，利润十分微薄，甚至会出现长期亏损的情况；如果选择关闭店铺退出市场，前期在装修、设备、备货等方面的投入就会变成沉没成本，造成惨重的损失，大多数店主只能被动地硬扛着，再加上续约时租金上涨带来的压力，老的客源不断流失，利润空间也被压缩，长期处于一种被动经营的状态。
3、合同条款暗藏风险
多数创业的人在签约的时候，仅仅关注租金的金额是多少，却忽视了合约里面隐藏的条款，这就为后续的经营埋下了隐患，商场的合约普遍包含了租金递增、强制调铺、装修补偿限制等条款，老商户经营的时间越久，续约的成本就会越高；商业街区的短期租约虽然降低了入场的门槛，但却缺乏经营的稳定性，门店一旦培育出了稳定的客源，就可能会面临租金上涨或者不再续租的情况，前期积累的口碑和客源全部都白费了，造成无法挽回的经营损失，这真的是让人头疼。
开店人入局老牌商街如何实操?
1、选址调研
创业的人在选择店址的时候，需要抛开历史悠久的商业街区的名气滤镜以及被表面人流量所误导的错误认知，不能只在周末或者节假日的时候去调研点位，而是需要分别在工作日、淡季等不同的时间段多次到实地进行蹲点考察，重点核查到访人群的画像、主流的消费品类，仔细核对自身产品与当下客群需求的适配程度，不要盲目地听信招商方宣传的街区过去的辉煌成就，优先选择客群能够精准匹配的店铺位置，避开客群发生严重迭代的历史悠久的街区，从源头上降低选址方面的风险。
（图源：网络）
2、完整测算全周期成本
开店测算收益的时候，不能仅仅对比租金的高低，需要全面地核算房租、装修摊销、人工、水电、货品损耗等综合成本，同时还要预判可能出现的调铺、租金递增等潜在风险，租金下调其实是街区消费转化能力下滑的信号，而不是什么创业的红利，不能盲目地进入这个市场，需要以淡季最低的营收为基准来做保守的盈亏测算，不能依靠节假日高峰期的客流来预估全年的收益，避免出现旺季盈利但全年整体亏损的经营风险。
3、选品与合约两手准备，做好风险兜底
在选品方面，需要贴合当下街区客群真实的消费需求，不能照搬历史悠久的商业街区过去火爆的老旧业态，对于非刚需的品类，需要谨慎地进行布局，在签约这个环节，要仔细审阅合约的细则，重点关注租金递增的比例、调铺的规则、装修补偿的相关内容以及退租条款，提前预判经营过程中可能出现的变数，进入历史悠久的商业街区创业，建议采用小成本试错的模式，不要投入大额的固定装修费用，预留出止损的空间，避免在经营情况不如预期的时候出现持续亏损、资金被套牢的问题。
结语
历史悠久的商业街区店铺位置长期空置、租金出现下调的现象，并不能说明进行实体创业就没有出路了，核心的问题在于创业的人还是沿用着老旧的经营经验，去应对已经迭代的市场和客群，街区的热度、地段的名气以及低价格的租金，都不是开店能够实现盈利的核心保障，真正决定门店能否存活下去的是业态与市场的适配度以及综合的盈利空间，实体创业并没有通用的模板。
创业的人只有贴合真实客群的需求，算清楚全周期的经营成本，才能够有效地规避风险，实现稳定的经营。
